Proceso para comprar una vivienda: guía completa con todos los pasos
Comprar una casa es una de las decisiones más importantes de la vida. Ya sea como primera vivienda, como inversión o como activo para alquiler vacacional, entender bien los pasos para comprar una casa es clave para evitar errores, ahorrar tiempo y dinero, y tomar decisiones clave.
En esta guía te explicamos de forma detallada y clara el proceso de compra de una vivienda en España, desde el momento en que decides comprar hasta la firma en notaría. Si estás en Galicia o en la provincia de Pontevedra, también te indicaremos qué cosas debes tener en cuenta.
Índice de Contenidos
1. Define tu objetivo y tu presupuesto
2. Simula y solicita la hipoteca (si la necesitas)
3. Busca la vivienda ideal
4. Revisa la documentación del inmueble
5. Firma del contrato de arras o reserva
6. Solicitud y aprobación definitiva de la hipoteca
7. Firma en notaría
8. Fiscalidad y cierre
1. Define tu objetivo y tu presupuesto
Antes de lanzarte a buscar casa, es fundamental que tengas claro para qué quieres comprarla y cuánto puedes permitirte gastar. No es lo mismo adquirir una vivienda como residencia habitual que hacerlo como inversión o con la idea de alquilarla, ya sea a largo plazo o como alojamiento turístico. Cada objetivo implica decisiones distintas: ubicación, tipo de inmueble, nivel de reforma necesario o rentabilidad esperada.
A partir de ahí, debes hacer números. Calcula tus ahorros disponibles, valora tus ingresos y estabilidad laboral, y determina cuál es tu capacidad real de endeudamiento. Ten en cuenta que, por norma general, los bancos financian hasta el 80% del valor de compraventa o tasación (el menor de los dos), por lo que necesitarás tener ahorrado al menos el 20% del precio de la vivienda más entre un 10% y un 13% adicional para cubrir impuestos, notaría, registro y otros gastos asociados. Solo con una visión clara de tu objetivo y de tu presupuesto podrás tomar decisiones acertadas desde el primer momento.
2. Simula y solicita la hipoteca (si la necesitas)
Uno de los pasos para comprar vivienda más importantes es la financiación. Aunque puedes buscar vivienda sin hipoteca concedida, es recomendable tener una preaprobación bancaria. ¿Por qué es importante?
- Te da una idea clara del presupuesto
- Te hace más solvente ante el vendedor
- Acelera el proceso una vez encuentres la casa adecuada
- Compara condiciones entre entidades (interés fijo o variable, comisiones, vinculaciones…) y solicita una oferta vinculante si estás decidido.
3. Busca la vivienda ideal
Este paso suele ser el más largo, y aquí es donde contar con una inmobiliaria como Rivera Real Estate marca la diferencia.
Recomendaciones para la búsqueda:
Define tus imprescindibles: metros, nº de habitaciones, ubicación, tipo de inmueble, terraza, parking…
Usa portales inmobiliarios, webs de agencias y visitas presenciales
Consulta el mercado local: en zonas como Pontevedra, algunas viviendas no se publican y se venden por redes privadas o boca a boca
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4. Revisa la documentación del inmueble
Antes de dar el siguiente paso en el proceso de compra dw tu vivienda, asegúrate de que todo esté en regla. Este punto es fundamental para evitar sorpresas desagradables más adelante, y es uno de los más descuidados por los compradores primerizos.
Documentos clave:
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Nota simple del Registro de la Propiedad: es un documento básico para verificar quién es el propietario del inmueble, si hay hipotecas, embargos u otras cargas. Puedes solicitarla online con los datos del inmueble.
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Certificado de eficiencia energética: obligatorio para la venta. Informa sobre el consumo energético de la vivienda.
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Cédula de habitabilidad: no exigida en todas las comunidades autónomas, pero en Galicia puede ser necesaria dependiendo del municipio. Este documento acredita que la vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada.
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Recibos del IBI: comprueba que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles esté pagado. Pide los últimos justificantes.
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Justificante de pago de comunidad: en el caso de pisos, exige un certificado del administrador donde se indique que el propietario está al día con las cuotas.
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Planos y escrituras previas: si están disponibles, pueden ser muy útiles para conocer el estado legal del inmueble, posibles ampliaciones no declaradas o elementos comunes.
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Información urbanística: especialmente si estás comprando una vivienda unifamiliar o con terrenos anexos. Consulta si hay restricciones, afecciones, servidumbres o proyectos urbanísticos previstos.
Revisar toda esta documentación con ayuda de un profesional evita problemas como:
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Compras con cargas ocultas
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Reformas ilegales que no figuran en escrituras
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Viviendas fuera de normativa urbanística
En Rivera Real Estate nos encargamos de solicitar, analizar y validar toda esta documentación. Nuestro equipo legal trabaja para que compres con seguridad jurídica y total transparencia.
5. Firma del contrato de arras o reserva
Uno de los pasos compra casa más delicados: el contrato de arras.
¿Qué es el contrato de arras?
Es un contrato donde comprador y vendedor acuerdan formalmente la reserva del inmueble, fijan el precio, establecen el plazo para la firma ante notario y determinan las condiciones de la operación. En este punto, el comprador entrega una cantidad a cuenta (normalmente entre el 5% y el 10% del precio total), que se descontará del precio final en la firma.
Tipos de arras:
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Arras penitenciales: son las más utilizadas. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, pero con penalización. Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada. Si lo hace el vendedor, debe devolver el doble.
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Arras confirmatorias: suponen un compromiso más fuerte. Si alguna parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización por daños y perjuicios.
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Arras penales: similares a las anteriores, pero contemplan penalizaciones adicionales establecidas en el contrato.
¿Qué debe incluir un contrato de arras bien redactado?
Identificación clara de ambas partes
Descripción detallada del inmueble
Precio total y forma de pago
Importe entregado como señal
Plazo para la firma ante notario
Condiciones de resolución y penalización por incumplimiento
Reparto de gastos e impuestos (negociable)
Posibles condiciones suspensivas (ej. sujeción a concesión de hipoteca)
6. Solicitud y aprobación definitiva de la hipoteca
Si no tenías la hipoteca aprobada, ahora es el momento de formalizar la solicitud con la entidad bancaria. Este paso es fundamental para garantizar la viabilidad financiera de la operación y poder fijar fecha para la firma notarial con todas las garantías.
El banco te pedirá:
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Contrato de arras
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Tasación oficial del inmueble (obligatoria)
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Documentación financiera personal (nóminas, declaración de la renta, contratos, extractos bancarios…)
Una vez presentada toda la documentación, el banco encargará la tasación oficial del inmueble a una sociedad homologada. El valor que determine esta tasación puede condicionar el importe que el banco esté dispuesto a prestarte. Si la tasación resulta inferior al precio de compraventa, podrías necesitar más ahorro propio para cubrir la diferencia.
Documentación previa a la firma
Cuando el banco aprueba definitivamente la hipoteca, está obligado por ley a facilitarte la siguiente documentación:
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FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): es la oferta vinculante que recoge todas las condiciones del préstamo hipotecario (tipo de interés, plazos, comisiones, amortización, etc.).
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FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): resume las cláusulas de riesgo del contrato, como los productos vinculados o el tipo de interés variable.
Estos documentos deben entregarse al menos 10 días naturales antes de la firma ante notario para que puedas revisarlos con calma. Además, deberás acudir al notario previamente a una cita de asesoramiento gratuito donde se te explicarán todos los términos del contrato de forma clara, sin presencia del banco. Esta fase es obligatoria desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019.
7. Firma en la Notaría
Es el momento clave del proceso para comprar una casa: la firma de la escritura de compraventa. Sin embargo, tras este acto, aún quedan algunos pasos administrativos que son fundamentales para finalizar correctamente la operación.
En este acto intervienen:el comprador (y el banco si hay hipoteca), el vendedor y el notario.
Se firman:
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Escritura de compraventa
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Escritura de hipoteca (si aplica)
Y se abona:
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El importe restante de la vivienda
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Impuestos y gastos asociados
En Galicia, los honorarios notariales están regulados, pero pueden variar según la complejidad del acto. Una vez firmada la escritura, es necesario proceder con los siguientes trámites:
¿Qué queda por hacer tras la firma?
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Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad (este paso otorga seguridad jurídica plena a la compra)
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Cambiar la titularidad del IBI ante el Ayuntamiento correspondiente
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Notificar a la comunidad de propietarios (si aplica)
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Actualizar los contratos de suministros: luz, agua, gas, internet, etc.
Si has solicitado una hipoteca, lo habitual es que la gestoría del banco se encargue de estos trámites. No obstante, desde Rivera Real Estate realizamos un seguimiento completo para que no se te escape ningún detalle.
8. Fiscalidad y cierre de la compra
Uno de los aspectos clave de cualquier proceso compra casa es la planificación fiscal. Debes conocer con antelación los impuestos y gastos asociados a la operación, ya que pueden suponer un coste añadido del 10-13% sobre el valor de compraventa.
Si compras una vivienda nueva:
IVA: 10% sobre el precio (4% si es VPO)
AJD (Actos Jurídicos Documentados): varía entre el 0,5% y el 1,5% según la CCAA. En Galicia, suele ser del 1%.
Si compras una vivienda de segunda mano:
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): en Galicia es del 10%, aunque existen bonificaciones si la vivienda va a ser tu residencia habitual, si eres menor de 36 años o perteneces a una familia numerosa.
Otros gastos adicionales:
Honorarios notariales
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Gestoría (si hay hipoteca)
Tasación del inmueble (coste medio: 300 €)
Una vez cumplidas todas estas obligaciones, ya puedes disfrutar de tu vivienda con total tranquilidad. Si seguiste todos los pasos para comprar un piso, habrás completado un proceso seguro, transparente y sin sobresaltos.
Rivera Real Estate: tus aliados
Comprar una vivienda es mucho más que una transacción: es una decisión vital que merece planificación, conocimiento y el respaldo adecuado. En Rivera Real Estate entendemos que cada cliente y cada propiedad son únicos. Por eso, te ofrecemos un acompañamiento cercano y experto durante todo el proceso para comprar una casa, con la tranquilidad de saber que estás en manos de profesionales comprometidos con tu bienestar y tu inversión. Si estás listo para dar el paso, estamos aquí para ayudarte a hacerlo con confianza.